{"id":5139,"date":"2017-05-30T13:20:55","date_gmt":"2017-05-30T17:20:55","guid":{"rendered":"http:\/\/juliendavid.ca\/?p=5139\/"},"modified":"2017-05-30T13:20:55","modified_gmt":"2017-05-30T17:20:55","slug":"investir-en-immobilier-au-quebec-6-notions-de-base-a-comprendre","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/juliendavid.ca\/en\/investir-en-immobilier-au-quebec-6-notions-de-base-a-comprendre\/","title":{"rendered":"Investir en immobilier au Qu\u00e9bec: 6 notions de base \u00e0 comprendre"},"content":{"rendered":"
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Investir en immobilier au Qu\u00e9bec vous semble un bon plan? Aimeriez-vous jouer vos premi\u00e8res cartes \u00e0 titre d\u2019investisseur et vous assurer de miser juste? Gr\u00e2ce aux conseils de Ghislain Larochelle, fondateur d\u2019Immofacile<\/a> et auteur du livre \u00ab\u00a0L\u2019immobilier \u00e0 la port\u00e9e de tous\u00a0<\/a>\u00bb, nous apprendrons en quelques lignes \u00e0 d\u00e9chiffrer quelques notions de base concernant l\u2019achat d\u2019immeubles rentables.<\/div>\n<\/header>\n
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1. Rentabilit\u00e9: MRB ou MRN?<\/h2>\n

Pour analyser la rentabilit\u00e9 d\u2019un immeuble, il importe de savoir quelle sera la liquidit\u00e9 g\u00e9n\u00e9r\u00e9e. M. Larochelle pr\u00e9vient\u00a0: \u00abLe probl\u00e8me est que beaucoup de gens ach\u00e8tent en se fiant juste au MRB (multiplicateur de revenus bruts). C’est-\u00e0-dire, le prix pay\u00e9 divis\u00e9 par les revenus bruts. L\u2019ennui avec ce ratio-l\u00e0 est que les d\u00e9penses d\u2019un immeuble \u00e0 l\u2019autre ne sont pas n\u00e9cessairement les m\u00eames\u00bb.<\/p>\n

Notre expert sugg\u00e8re plut\u00f4t d\u2019utiliser comme outil le ratio MRN (multiplicateur de revenus nets). Afin de calculer le revenu net, il faudra soustraire les frais d\u2019exploitation tels l\u2019\u00e9lectricit\u00e9, le chauffage, les taxes municipales et scolaires, l\u2019assurance, le d\u00e9neigement, l\u2019entretien de la pelouse, les frais de gestion, de conciergerie, de condo, l\u2019entretien de la b\u00e2tisse, etc. Cette liste couvre 90% des frais, selon le fondateur d\u2019Immofacile.<\/p>\n

\u00c0 titre indicatif, le MRN devrait osciller entre 10 et 16. Un ratio sup\u00e9rieur \u00e0 18 serait trop \u00e9lev\u00e9 d\u2019apr\u00e8s notre sp\u00e9cialiste.<\/p>\n

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Exemple de calcul de MRN<\/p>\n<\/td>\n<\/tr>\n

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Co\u00fbt de l\u2019immeuble<\/p>\n<\/td>\n

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160 000$<\/p>\n<\/td>\n<\/tr>\n

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Revenus nets (revenus bruts \u2013 frais d\u2019exploitation)<\/p>\n<\/td>\n

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10 000$<\/p>\n<\/td>\n<\/tr>\n

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MRN (Co\u00fbt de l\u2019immeuble \/ Revenus nets)<\/p>\n<\/td>\n

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16<\/p>\n<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n<\/div>\n

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2. Liquidit\u00e9 (cash flow<\/em>)<\/h2>\n

Ghislain Larochelle souligne l\u2019importance d\u2019obtenir des liquidit\u00e9s mensuellement. \u00abCertains propri\u00e9taires se disent que ce n\u2019est pas grave… ils feront leur argent plus tard quand l\u2019immeuble sera pay\u00e9. Mais il faut \u00eatre prudent\u00bb, explique l\u2019auteur du livre \u00abL\u2019immobilier \u00e0 la port\u00e9e de tous\u00bb.<\/p>\n

Si le locataire ne paie pas son loyer ou si des r\u00e9novations impr\u00e9vues s\u2019av\u00e8rent n\u00e9cessaires en raison d\u2019un bris, il faut \u00eatre en mesure d’affronter la temp\u00eate. Les investisseurs ne d\u00e9gageant aucune liquidit\u00e9 mensuellement se retrouvent souvent dans le n\u00e9gatif (cash flow n\u00e9gatif). Une telle gestion m\u00e8ne dans bien des cas \u00e0 des reprises bancaires, pr\u00e9vient M. Larochelle.<\/p>\n

Le cash flow, tr\u00e8s souvent employ\u00e9 dans le jargon immobilier, signifie la \u00abliquidit\u00e9\u00bb. En soustrayant les d\u00e9penses et le financement aux revenus, on obtient la liquidit\u00e9.<\/p>\n

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3. Revenus, capitalisation, \u00e9quit\u00e9 et plus…<\/h2>\n

Selon notre expert, il existe quatre fa\u00e7ons d\u2019engranger des profits en investissant dans le multilogement: \u00abla liquidit\u00e9\u00bb, \u00abla capitalisation\u00bb, \u00abla plus-value\u00bb et \u00abl\u2019\u00e9quit\u00e9\u00bb. Nous avons vu la notion de \u00abliquidit\u00e9\u00bb, examinons maintenant les trois autres termes cl\u00e9s.<\/p>\n

La capitalisation<\/strong><\/em><\/p>\n

Dans le cas d\u2019un immeuble \u00e0 revenus, \u00able capital est pay\u00e9 par vos merveilleux locataires. Ce qui reste dans vos poches est l’\u00e9quit\u00e9, avance Ghislain Larochelle.\u00a0Amenez-moi un immeuble avec un MRN de 14, je l\u2019ach\u00e8te tout de suite!\u00bb Ce passionn\u00e9 d\u2019immobilier pr\u00e9cise, par contre, qu\u2019outre les finances, d\u2019autres facteurs doivent \u00eatre examin\u00e9s\u00a0comme le type de locataire, la condition de l\u2019immeuble, la localisation de la propri\u00e9t\u00e9 et le potentiel d’augmentation des revenus.<\/p>\n

L\u2019\u00e9quit\u00e9 \u00e0 l’achat<\/strong><\/em><\/p>\n

\u00abSi le MRN est bon, il faut v\u00e9rifier tout de m\u00eame les comparables, car il y a peut-\u00eatre moyen de faire encore plus de profit. Il faut conna\u00eetre la valeur marchande d\u2019un immeuble pour n\u00e9gocier le meilleur prix possible\u00bb, insiste notre sp\u00e9cialiste.<\/p>\n

Pour comprendre le calcul de l\u2019\u00e9quit\u00e9, il donne cet exemple:\u00a0Vous achetez un immeuble \u00e0 450 000$, dont la valeur marchande est de 500 000$, avec cette transaction, vous obtenez ainsi 50 000$ d\u2019\u00e9quit\u00e9 \u00e0 l’achat, ou de d\u00e9part. Dans ce cas-ci, le fondateur d\u2019Immofacile simplifie\u00a0: l\u2019\u00e9quit\u00e9 est la diff\u00e9rence entre le prix d\u2019achat et la valeur marchande<\/em>.<\/p>\n

La plus-value<\/strong><\/em><\/p>\n

La plus-value d\u2019un immeuble se calcule par rapport au march\u00e9. Si le march\u00e9 d\u2019un secteur augmente de 2%, vous n\u2019aurez qu\u2019\u00e0 en profiter, lance M. Larochelle.<\/p>\n

Voici un exemple\u00a0de calcul. Vous achetez un immeuble \u00e0 200 000 $ et l\u2019ann\u00e9e suivante, la valeur a augment\u00e9 de 5%; l\u2019immeuble vaudra maintenant 210 000$. Si, l\u2019ann\u00e9e suivante, il y a une nouvelle hausse de 5%, la valeur de la propri\u00e9t\u00e9 se chiffrera \u00e0 220 500$ et ainsi de suite.<\/p>\n

Des quatre \u00e9l\u00e9ments mentionn\u00e9s (liquidit\u00e9, capitalisation, plus-value et \u00e9quit\u00e9 \u00e0 l’achat), seule la liquidit\u00e9 vous permet d\u2019acc\u00e9der \u00e0 l\u2019argent maintenant. Les autres sont accessibles seulement au moment de vendre ou de refinancer votre immeuble, r\u00e9sume l\u2019homme d\u2019affaires.<\/p>\n

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4. Gain en capital !<\/h2>\n

Notez, par contre, qu\u2019au moment de vendre, vous aurez \u00e0 payer de l\u2019imp\u00f4t sur le gain en capital (\u00e0 moins de b\u00e9n\u00e9ficier d\u2019une exemption<\/a>).\u00a0Pour bien comprendre la somme imposable, notre sp\u00e9cialiste illustre cet exemple\u00a0:<\/p>\n

\u00abVous avez achet\u00e9 une maison \u00e0 200 000$ et 10 ans plus tard, vous la vendez \u00e0 300 000$. Supposons qu\u2019il n\u2019y a aucun amortissement, vous aurez 100 000$ de diff\u00e9rence sur lequel vous devez payer de l\u2019imp\u00f4t. Le gain en capital \u00e9tant taxable \u00e0 50%, seulement 50\u00a0000$ sera ajout\u00e9 \u00e0 vos revenus.\u00bb<\/p>\n

5. La valeur marchande<\/h2>\n

Afin d\u2019acheter un immeuble rentable, il importe de payer le \u00abbon\u00bb prix et pour ce faire, il faut savoir utiliser des \u00abcomparables\u00bb. En analysant les ventes des propri\u00e9t\u00e9s similaires \u00e0 celle convoit\u00e9e dans un m\u00eame secteur, vous pourrez d\u00e9celer sa valeur marchande.<\/p>\n

\u00abLa valeur marchande repr\u00e9sente le prix que les gens sont pr\u00eats \u00e0 payer pour l\u2019immeuble. Et elle ne correspond pas n\u00e9cessairement \u00e0 l\u2019\u00e9valuation municipale, qui n\u2019est pas un indicateur tr\u00e8s significatif\u00bb, dit M. Larochelle.<\/p>\n

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\"\u00c0<\/a><\/p>\n

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Selon l\u2019homme d\u2019affaires, acheter en bas de l\u2019\u00e9valuation municipale n\u2019est pas synonyme d\u2019aubaine. Dans certaines r\u00e9gions ou villes, les maisons sont vendues presque tout le temps en dessous de la valeur municipale\u00bb, pr\u00e9cise-t-il.<\/p>\n

Comme l\u2019\u00e9valuation municipale est r\u00e9\u00e9valu\u00e9e tous les trois ans, il peut y avoir un bond \u00e0 ce moment-l\u00e0. Selon les municipalit\u00e9s, il est ainsi possible que\u00a0peu de maisons soient vendues au-dessus de l\u2019\u00e9valuation municipale\u00a0en d\u00e9but de premier r\u00f4le triennal, fait remarquer M. Larochelle.<\/p>\n

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6. L\u2019effet de levier<\/h2>\n

\u00abD\u00e8s qu\u2019une hypoth\u00e8que est contract\u00e9e avec une banque, on parle de l\u2019effet de levier\u00bb, explique le fondateur d\u2019Immofacile. Cette strat\u00e9gie de financement permet d\u2019utiliser l\u2019argent des autres pour augmenter son pouvoir d\u2019achat et ainsi \u00eatre en mesure de b\u00e2tir un parc immobilier g\u00e9n\u00e9rateur de revenus.<\/p>\n

Voici un exemple pour illustrer le pouvoir de l\u2019effet de levier\u00a0:<\/p>\n

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Exemple sans effet de levier<\/p>\n<\/td>\n

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Exemple avec effet de levier<\/p>\n<\/td>\n<\/tr>\n

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    Montant disponible : 100 000$<\/p>\n<\/li>\n

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    Achat d\u2019un immeuble de 100 000$<\/p>\n<\/li>\n

  • \n

    Avec un rendement annuel hypoth\u00e9tique de 10%, le revenu s\u2019\u00e9l\u00e8verait \u00e0 10 000$<\/p>\n<\/li>\n<\/ul>\n<\/td>\n

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